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2016年房價走勢透徹分析 專家建議早買早升值
作者:站長  瀏覽次數:3314次  日期:2016-03-25
       臨近年關,關於2016年房價走勢如何的議論也眾說紛紜,房地產業在中國經濟發展中的重要位置也使得人們特別關注房價走勢,專家建言,照目前發展趨勢來看,房產還是早買早升值,資金充裕還是盡早買房比較穩妥。
 
1、當前房價基本正常,並不是大部分人買不起房
 
       實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭(二人掙工資),在去除基本生活開支後,2到3個月節餘收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣,交通及生活方便的區域購買一套50-80平的住房(以中位數65計算)。例如南京65*7500=48.7萬元,首付15萬,貸款35萬,30年,月還款應該在2000元左右。
 
平均65平的住房偏小,小套二可以滿足小家庭的要求,10年後,小孩讀小學時,也許你有能力換大房子了。AG平台就是這樣過來,開始成家一間小工房(12平),小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。
 
很多並不是象我說的買65平左右,在城郊結合部的小房子,而是市區大房子,使得壓力太大,抱怨連天,實際上是年輕人太浮躁,超前消費了。
 
當然以上收入是平均數,如果你低於此,說明你努力不夠或你不適合在城市發展,你可以回小地方。如果你高於此,說明你有更好的選擇。

2、收入預期及實際變化:不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
中國正處於黃金發展期,收入增長也較快,前20年由於人口結構及收入分配不公造成增長不理想,就在不理想情況下,實際上收入也在增長,以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例(我經曆了整個曆程,一個普通大學教師),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.
 
通脹的因素,未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時,AG平台很難想象2000年的1500元,同樣2000年收入1500元時,很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年後,你收入會是多少------10000元或20000元。
 
最後你在想象一下,如果10年後,個人一般月收入1-2萬元,家庭月收入2-4萬元,房價會如何,穩定,讓大家很輕鬆地買房子,買個2套3套。顯然不可能,因為沒有土地修那麽多房子,也沒有那個發達國家讓你很輕鬆買房子,所以結果隻會是房價也同步漲,一樣二個人2-3個月的節餘,大約可以買一個平方,市場才能平衡,那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方,你自己算吧。
 
10後經濟發展到了較發達程度,增長速度下來了,城市化也差不多了,人口也穩定了,收入增長也比較慢房價穩定了。

3、農村人員進城大量在城市立足部分已買房,不是偽城市化(不可能在城市買房)
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
大家先看以下三點事實:首先第一點,現在農村年輕人基本上都進城打工。第二點,現在農民一般隻有二個小孩,大部分一個男孩。第三點,現在年輕的農民都在城市打工,將來他們也不會回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。
 
中國的傳統習慣,父母會盡一切能力為了子女,集全家打工之力,在城市立足買房,是可以辦到的,這一點在農村大家會認為理所當然。
 
我也是農村進城的人員,我的根也在農村,告訴農民兄弟:
 
除非你有把握你修的房子會被征用,或者可以經商、周邊將來發展前途好,有增值空間,不然不要在農村修房,修了將來也會一錢不值,因為你的子女在農村沒法生存發展,他們也不會回去了,農村不可能承載太多人的富有夢想,農村資源隻需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮上買房。因為隻有能提供就業機會的地方,人氣才會旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫無價值。看看台北人口占台灣的一半,漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬,占日本人口的11%。中國不會一個中心城市,但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養老、沒錢買房
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養老要用的錢,那你一輩子都買不起房。因為你是以現在的低收入應付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高,你現在準備的錢,到將來一錢不值,也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代節約存錢,以當時收入存款一萬二萬都很難,留到今天價值很小,實在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。
 
要解決生病的問題,最佳的應該是基本的醫療保險。
 
小孩上學問題也不用考慮,實際上你讓小孩讀一般的義務教育學校就可以了。
 
有關父母養老問題,請大家了解一下周圍熟人同事,經濟上是父母幫助小孩多還是反之,我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結論。原因的產生應該是中國傳統文化父母幫助小孩成家立業的傳統,當小孩進入中年,父母進入老年以後,子女孝敬照顧父母。
 
父母這輩子最大的心願是子女成家立業,當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房,將來你在父母老了需要照顧的10來年,你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率,不對,空置率高嗎?不高,而且在正常範圍,也有原因:
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
        比如老公房老小區,你晚上去看,黑了多少燈;我告訴你一樣高,你不信晚上在你所在城市馬上去看,一樣有1/3左右不亮,我專門研究過,今年夏天,網上大抄空置率時,我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區看過。但我告訴你,幾乎100%都有人住,不管是租出去,還是自住,肯定有人住,除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區以前修好就可以住人,可以不裝修,又很好租,配套成熟,我問你,有誰自己不住,也不租,和自己的錢過不去,出租房子又不是多麻煩的事情,便宜一點一下就租出去,沒那麽傻得人。
 
當然新小區由於裝修的原因,入住率本來就應該逐步提高(有些是自住,但由於小孩入學、退休養老、配套不完善等原因暫時空置),其次確實也存在一定比例的投資投機購房,隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟,入住率自然會達到正常水平,誰也不會讓幾十、幾百萬的資產長期毫無效益,哪怕一點租金也可以,除了個別短炒,馬上想出手的以外。

6、中國收入低,中國房價收入比奇高,國外便宜,不對,請看一下數據:
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
要注意一點的是中國東方文化,亞洲的日本、台灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是AG平台的未來。
 
回答本問題非常簡單,網上搜一下台灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價,考慮到他們生活成本比AG平台高的因素,基本就能得出二個人2到3個月工資,除開基本開支,節餘買一平方房子(實際他們都辦不到,大概3-4月二個人節餘才能買一平方)。考慮到中國經濟處於高速發展階段,處於高速城市化階段,適當的溢價(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結論,現在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常,成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。
請看我搜的權威數據:
 
台灣一項民間調查顯示,亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中,香港、深圳、北京包攬前三名,分別為22%、19.28%和17.61%。
 
據台灣媒體報道,台灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調查顯示,在此項排名中,一年來東京房價下跌6.98%,首爾下跌3.04%,是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。
 
調查說,八大城市的房價均價中:
 
香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬元(新台幣,下同,折合每平方米13.4萬元人民幣)的價格居首。東京以每坪172萬元居次(折合每平方米11.4萬元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬元(折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米)、韓國首爾86萬元(折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米)、台北46.9萬元(折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米).
 
深圳以每坪36.62萬元(折合每平方米2.38萬元人民幣)、上海以33.76萬元(折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米)、北京則28.58萬元(折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米)的均價分列六至八名。
 
收入情況比較:
 
台灣:2010年12日月“日前經建會公布「曆史新高」數據指出,今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調查顯示,今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人,其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經濟M型化的趨勢,也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(workingpoor)大幅增加。”。台灣月收入三萬元台幣相當於1000美元,換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千,相當於11000元人民幣。
 
香港韓國:香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣,相當於平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低,香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。
 
請看一下報道(網上可以搜):“香港首個最低工資即將拍板,消息透露,行政會議今(9)日將討論最低工資金額,估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪28元(港元,下同)的建議。最快明年上半年,全港31萬4600名時薪低於28元的基層員工,將可獲加薪。飲食業呼籲雇主全盤考慮節省成本方法,不一定先從裁員減薪著手,不要讓最低工資令勞資關係變成戰場”。
 
按一周上五天,一個日月上22天,一天8小時計算日月薪最低為:28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產泡沫,也許有,但不大,也許就沒有,不用爭論,能買趕緊買:
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
戰略上說,房價隨之收入提高及城市化進程一直會保持上升趨勢,辦得到一定創造能力就買。戰術上說,房價因國家政策及市場因素會有波動,要找適當的買點。
 
短期房價上我不好預測,但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資,除開基本開支,節餘買一平方房子一個月一平方的規律會一直起作用。房子任何時候都會讓你覺得買起來很困難,因為沒有那那麽多房子,必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化,想想以後可能的房子價格:
 
以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例(我經曆了整個曆程,一個普通大學教師),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:600元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.
 
人人都有房子住不可能,例如一個農村大媽到城市當保姆,一個農村青年他到城市打工,“AG平台公司”就該解決房子,那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農民們馬上全到北京、上海等大城市去(實際上現在農村壯勞力大部分都在城市),工作好找的很,大不了工資低點,隻要有獨立住房的,能享受他們的各種福利就行了,總比在農村刨土強。最後大城市裝的下嗎?
 
也許你會說,我大學畢業,我工作幾年,就該有房子。不對,我告訴你,你並不比進城打工的農民工高貴,如果“AG平台公司”解決你們住房,那憑什麽不給進城打工的農民工,何況他們很多人有一技之長(如電工、泥瓦工、焊工等),收入並不比你低,工作比你們辛苦,農民比你能吃苦節約。他們如果醒悟過來,他們一樣有能力在城市買房子(就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了)。
8、要有自己的思想、多從身邊調查得到結論,不要被媒體和論壇上的一些觀點左右
 
       分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
很多人住房困難,現在城市原居民大多都有房子,比例不小於95%,新城市人5-10年基本都有自己住房,有二套房的人也不在少數,難道不能一個側麵說明房價的合理性嗎。
多少年不吃不喝才能買房,你看看自己身邊已經買房的熟人,他們過得幸福嗎,我想大部分都幸福,雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現還不起按揭情況,當前房地產個人按揭是銀行最優良的資產。銀行提前還貸要排很久隊,說明隨著收入提高,很多買房人有餘力提前還貸。你看看自己身邊已經買房的熟人,提前還貸比例有多高,我的調查了解,比例高達80%以上,如果不行,問下銀行的朋友就知道。

9、將買房希望寄托於經濟危機、戰爭、地震、恐怖活動的
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
經濟危機來的時候,人類會不會束手無策,眼巴巴地望著經濟一夜之間回到原始社會?
 
戰爭、地震、恐怖活動來的時候,是保小命要緊還是抄底要緊?

11、以股市模式來分析樓市趨勢的
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
樓市會不會像股市一樣,今天漲停明天跌停?
 
實踐證明,在低點買上房的,不是專業的,就是瞎蒙的。
 
樓市是否能像股市一樣,快進快出,隨心所欲地買賣?
 
哎呀,咋一下市中心沒地了,偶爾開一個新盤價格老高了,還得靠關係靠運氣去搶。

12、不能從宏觀上把握樓市發展階段的
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
樓市發展初級階段,其實很短暫,也不過10來年。
 
眼睛一睜,開發商在三環賣樓;
 
眼睛一閉,開發商在五環賣樓;
 
眼睛一睜一閉,開發商到衛星城市賣樓了

13、被無房人士忽悠
 
分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
在論壇上,預測房市的大仙相當多,其中很大一部分恐怕連售樓處的門檻都沒踏過,但這並不影響他對樓市掌控的自信,也不影響信徒的狂熱。等到驗證時間到了,棄樓逃跑也還好,有的牛B大仙,對前來訴苦的受害者冷冷地說“都成年人了,自己不會做主啊?我讓你去吃屎也你也吃?”。
 
買得起就盡快買,這個建議在過去十年是被罵房托的重要依據。但是,血淋淋的事實證明,在此階段,地段比波段重要得多。
 
最後四忠告:
 
      分析很透徹!房地產專家眼中的2016年下半年房價走勢
 
(1)來自農村的孩子一定讓家裏不要在農村建房。除非你有把握你修的房子會被征用,或者可以經商、周邊將來發展前途好,有增值空間,不然不要在農村修房,修了將來也會一錢不值。把農村建房的錢作為首付的一部分,在城市買房。
 
(2)移民城市,集全家之力在城市買房,你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時不行,趕緊考慮“AG平台公司”的經適房、限價房,今年要大量修,是好機會。
 
(3)不要買車及時髦數碼產品,一輛車子一套小房,你想一下,買車的錢做首付,養車的錢當按揭,買一個郊區的40平小房子可以吧。刻苦耐勞節儉,至於時髦數碼產品,那完全是為產品研發作貢獻,那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎?夠用就行。
 
(4)最後記住一點,大學4人一間房,吃食堂,500-600元左右一月生活費(當前AG平台學校,沿海要高一些,平均不會超出1000元)過的很充實開心,你在城市上班了,和女朋友租一套房子中的一間,可以自己做飯,吃、住都比你剛離開的學校好,且可口、節約,為什麽不行?開始存錢,準備下手買房吧。
 
        看過以上關於2016年房價走勢的透徹分析後,明智的購房者肯定會著急出手買房,畢竟早買早升值呢,